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Die Sozialimmobilie im Fokus
Im Wachstumsmarkt Sozialwirtschaft profiliert sich die Sozialbank ab Ende der 90er Jahre als branchenkompetente Finanzierungspartnerin für Sozialimmobilien.
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Im Oktober 1979 stimmt der Aufsichtsrat der Aufnahme des Immobiliengeschäftes durch die Sozialbank zu. Schon zwei Jahre später bietet eine Baufinanzierungsabteilung der BFS der Freien Wohlfahrtspflege Beratungsleistungen rund um das Planen, Bauen und die Finanzierung von Sozialimmobilien an. Dennoch dauert es weitere 10 Jahre, bis mit der IS Immobilien-Service GmbH 1991 ein eigenes Tochterunternehmen geschaffen wird, das dieses Know-how bündelt und ausbaut: In den 90er und 2000er Jahren werden Sozialimmobilienfonds aufgelegt, Dienstleistungen zur Einschätzung der Zukunftsfähigkeit von Sozialimmobilien entwickelt, Beleihungswertgutachten geschrieben und anderes mehr.
So unterstützt die IS Immobilien-Service GmbH systematisch die Entwicklung der Sozialbank zu einer Expertin für die Finanzierung von Sozialimmobilien. Die meisten Investitionsvorhaben realisiert die BFS im Bereich der Altenpflegeheime und anderen Seniorenimmobilien, denn nach der Einführung der Pflegeversicherung nimmt die Zahl der Bauvorhaben rasant zu. Insgesamt deckt die BFS in der Sozialimmobilienfinanzierung alle Leistungsfelder der Sozialwirtschaft ab.
„Also insofern ist die Bank für Sozialwirtschaft einer der wichtigsten Gründungsväter für BeneVit. Ohne diese Finanzierung wäre dieses Projekt Hausgemeinschaft, BeneVit-Hausgemeinschaft, eigentlich nicht entstanden.“
Kaspar PfisterGeschäftsführender Gesellschafter, BeneVit Gruppe, Mössingen
Kompetente Begleitung der Marktentwicklungen
Vor allem die Marktentwicklungen im Bereich Seniorenpflege und -wohnen stellt die Bank frühzeitig in den Mittelpunkt von Fachtagungen und Publikationen, unter anderem zu den Themen „Strategische Ausrichtung von Altenheimen“ (ab 1995), „Service-Wohnen“ (1996), „Assistiertes Wohnen“, „Kostenmanagement in der stationären Altenhilfe“ (1997) oder „Sinnvolle Bau- und Betriebskonzepte in der Altenhilfe“ (1998). Zum Erwerb des erforderlichen Know-hows für Investitionsvorhaben bietet die BFS Service GmbH ein einschlägiges Seminarprogramm an, z.B. zum Baucontrolling oder zur Pflegebuchführungsverordnung. So begründet sie ihren Ruf als branchenkompetente Finanzierungspartnerin.
Enrico Meier, Direktor Geschäftsbereich Markt der BFS, Ulrich Schartow, Geschäftsführer der BFS Service GmbH, und Jens Wolfhagen Vorstandsmitglied IMMAC Holding AG, starten Ende 2022 den „BFS IMMAC Immobilienfonds“.
Auflage von Sozialimmobilienfonds mit wechselnden Partnern
Neben der Kreditfinanzierung über die BFS bietet die IS Immobilien-Service GmbH immer wieder Fondslösungen an. Zunächst legt sie ab 1992 gemeinsam mit dem Emissionshaus Dr. Görlich GmbH, Berlin, insgesamt sechs geschlossene Immobilienfonds für Seniorenheime auf, an denen sich interessierte Anleger beteiligen können. Nach einer längeren Pause berät sie ab 2007 die Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Köln, beim Ankauf von Pflegeimmobilien für das Portfolio ihres Fonds A.B SANIGA. Zwischenzeitlich werden auch Fondskonzepte für Sozialimmobilien von Kunden entwickelt und die Option des Investor-Betreiber-Modells in seinen Chancen und Risiken beleuchtet. 2022 ergänzen die Bank für Sozialwirtschaft und die IMMAC group im Rahmen einer strategischen Kooperation mit dem „BFS IMMAC Immobilienfonds“ das Segment der geschlossenen Spezialimmobilienfonds für die Sozial- und Gesundheitswirtschaft um neue Varianten.
In Demmin (Mecklenburg-Vorpommern) wurde der Neubau eines Wohnheims für Menschen mit Behinderung finanziert.
In Freital (Sachsen) finanzierte die BFS die Sanierung und den Umbau einer Feilenfabrik zu einem Ausbildungszentrum für benachteiligte Jugendliche.
In Petershagen (Niedersachsen) stand die Finanzierung des Ankaufs und Umbaus eines Alten- und Pflegewohnheims für psychisch kranke Menschen auf der Agenda…
… in Schwarmstedt (Niedersachsen) der Neubau eines Alten- und Pflegeheims.
In Düsseldorf (NRW) finanzierte die Sozialbank den Umbau eines Gebäudetraktes zum Altersruhesitz für pflegebedürftige Ordensschwestern…
… in Köln (NRW) den Neubau einer Jugendherberge...
… und in Kleve (NRW) den Neubau einer Werkstatt für Menschen mit Behinderung.
In Überlingen (Baden-Württemberg) stand die Finanzierung einer betreuten Wohnanlage mit anthroposophischer Ausrichtung auf dem Programm.
Fundierte Prüfung der Zukunftsfähigkeit von Investitionsvorhaben
Schon ab Ende der 90er Jahre kommt es zu einer Ausdifferenzierung der Wohn- und Versorgungsangebote für Senioren. Auch in anderen Leistungsbereichen der Sozialwirtschaft wird kräftig investiert. Die IS Immobilien-Service GmbH führt eine Standort- und Wettbewerbsanalyse ein, erstellt Beleihungswertgutachten für Sozialimmobilien und entwickelt ein Instrument zur systematischen Sanierungsplanung, um für langfristige Finanzierungen die Zukunftsfähigkeit der Investitionsvorhaben zu prüfen.
Individuelle Finanzierungen und immenses Kreditwachstum
Im Wachstumsmarkt Sozialwirtschaft wird die BFS immer stärker als kompetente Finanzierungspartnerin nachgefragt. Der Investitionsbedarf in den Neubau und den zeitgemäßen Ausbau von Sozialimmobilien bleibt über viele Jahre hoch – und die Sozialbank verzeichnet dadurch regelmäßig ein großes Kreditwachstum. In der Finanzierung kombiniert sie ihre langfristigen Kredite mit Förderprogrammen der KfW, Sonderkreditprogrammen wie Darlehen aus dem Revolvingfonds für freigemeinnützige Träger, der Vermittlung von Hypotheken- und Kommunaldarlehen und – bei großvolumigen Krediten – Konsortialpartnerschaften mit anderen Banken. Die Kundinnen und Kunden erhalten so maßgeschneiderte Finanzierungen.
Im Sommer 2018 führten das Kuratorium Deutsche Altershilfe (KDA) und die BFS Service GmbH die erste bundesweite Studie zum Betreuten Seniorenwohnen durch. Die Ergebnisse präsentierten die Studienleiterinnen Ursula Kremer-Preiß, KDA, (l.) und Britta Klemm, BFS Service GmbH, im Rahmen des „1. Kongress Betreutes Seniorenwohnen“ am 6. November 2018 in Frankfurt a.M.
Ausbau der Beratungsleistungen
Im Lauf der Jahre werden die Instrumente zur Prüfung der Zukunftsfähigkeit von Investitionsvorhaben immer weiterentwickelt, ausdifferenziert und insbesondere nach der Verschmelzung der IS Immobilien-Service GmbH mit der BFS Service GmbH mit umfangreichen Beratungsleistungen verknüpft: Das Kompetenzzentrum Sozialwirtschaft bietet unter anderem Sozialmarktanalysen und Bedarfsermittlungsberechnungen an; die Projektberatung Sozialimmobilien hilft mit einer interdisziplinär angelegten Cockpit-Studie dabei, Neubauten, Umbauten und Sanierungen auf einer fundierten Basis zu planen und zu realisieren. Das Kompetenzzentrum Gesundheitswirtschaft berät Krankenhäuser, Reha-Kliniken und MVZ. Auch die Strategieberatung und die Begleitung bei Immobilien-Transaktionen gehören zum Angebot. Im September 2023 wird der Bereich Beratung der BFS Service GmbH in ein eigenes Unternehmen ausgegliedert: die SozialGestaltung GmbH.
Zukunftsthema nachhaltige Sozialimmobilie
Aktuell steht die Entwicklung von passgenauen Beratungsangeboten im Fokus, die eine nachhaltige Gestaltung von Sozialimmobilien unterstützen. Unter anderem geht es um die Schaffung energieeffizienter Sozialimmobilien und die Ermittlung der CO2-Emissionen für soziale Einrichtungen. Das liegt zum einen im eigenen Interesse der Sozialunternehmen. Zum anderen werden diese für die Erfüllung von Berichts- und Offenlegungspflichten künftig Zahlen, Daten und Fakten zur nachhaltigen Ausrichtung vorlegen müssen.
